每经热评︱中央经济工作会议系列评论③：从“持续用力”到“充分释放” 房地产市场的未来值得各方期待

　　每经评论员薛晖

　　中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行，会议中的多项房地产政策表述预示着未来政策的新动向，令人对房地产业的前景充满期待。

　　首先，会议强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。这体现了高层对当前房地产市场形势的高度关注和明确态度：政府将坚定推动房地产市场稳步回升，“楼市一日不止跌，政策一日不会停”。

　　此外，会议还提出要“加力实施城中村和危旧房改造”，这一表述同样引起了广泛关注。随着城镇化进程的推进，城市人口流入的速度已大幅放缓。在这种背景下，如何推动房地产行业持续发展成为新的挑战。城市更新或“旧改”成为一项重要的解决方案。过去10年中，城市更新政策在一些地方取得了积极成效，但由于其需要地方政府提供大量资金支持，且在拆迁与重建过程中可能引发社会矛盾，逐渐出现降温。此次中央经济工作会议重新提及这一政策，表明在今后的政策框架中，旧改可能会迎来新的发展机遇，值得期待。

　　另一个值得关注的表述是会议提出要“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。过去几年，官方的房地产表态主要集中在保障住房需求上，即满足基本的刚性需求，而改善性需求则较少受到关注。此次中央的表态表明，政府已认识到改善性住房需求的重要性。近期，北京市发布的《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》中，鼓励开发商为改善性住房提供更多创新设计，例如允许在住宅首层设置架空层、鼓励小区内设置开放的风雨连廊、倡导多层住宅设立开敞阳台等。这些措施都体现了政府在促进改善性住房供给方面的努力。此外，近年来住建部在推动“第四代住宅”方面的工作，也显现出了对改善性住房需求的重视，相关政策的进一步落实将为市场提供更多优质产品，满足购房者多样化的需求。

　　会议还提出要“盘活存量用地和商办用房”。笔者认为，这一举措十分关键。当前，不少房企面临的困境并非资产短缺，而是所持有的土地资源无法变现。大量土地储备无法有效转换为现金流，使得这些房企资金链紧张。为了解决这一问题，一些地方政府已经开始采取措施，将房企的优质土地回购并调整相关要求，进而通过转让获得更高的收入。例如，北京市今年就回购了万科公司在8年前以59亿元竞得的一幅地块，并在改变了用地要求后，以89.01亿元的价格重新拍卖，从而实现了地方政府与房企的双赢。

　　特别值得一提的是，会议中首次提到了“商办用房”问题。据笔者了解，规模化房企普遍存在商办用房资产沉淀过大的问题。10年前，许多城市推出了大量的商办用地，但一些房企在拿地后打了“擦边球”，把商业办公用房改建成了一套套的住宅(公寓)。由于商办用房的土地成本较低，改建后的公寓售价通常比同地段住宅低得多，但随着各地政府加强监管，这类打“擦边球”的产品逐渐遭遇滞销。

　　以北京市为例，有媒体去年初报道，据北京住宅房地产业商会统计，因大量商办项目“搁浅”“滞销”，长期沉淀资金近8000亿元，且约有3000万~4000万平方米商办项目得不到合理利用，造成资源浪费和资产闲置。此次中央经济工作会议明确提出要盘活这些商办用房，为房企解决资产困境，释放了政策利好。通过这一举措，房企可以将沉淀的商办用房资产转化为市场需求，从而缓解资金压力。

　　可以说，中央经济工作会议为房地产行业定下了清晰的政策方向，并在多个领域给出了突破性表述。随着这些政策的逐步落地和实施，行业信心有望逐步恢复，未来的房地产市场将会更加注重满足民众的实际需求，提供更高质量的住房供给。对于房企来说，新政策将为其提供更多发展机会。而对于购房人来说，这些政策的实施也意味着更多选择和更好的居住环境。因此，房地产市场的未来，值得各方期待。